Comprar um imóvel no Brasil sempre foi sinônimo de muita burocracia. No entanto, uma recente e importante decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) alterou significativamente o processo de registro de imóveis. O resultado direto é que o Risco de Compra de um imóvel, após a decisão do CNJ, se tornou a principal preocupação. A transação ficou mais rápida, mas a responsabilidade pela análise de passivos ocultos foi transferida integralmente para o comprador.
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O CNJ e o Fim da Burocracia: A Origem do Risco na Compra de Imóvel
Até pouco tempo, a maioria dos cartórios exigia as Certidões Negativas de Débitos Fiscais (CNDs) como condição indispensável para registrar a escritura. Com a decisão do CNJ, proferida no Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000, o registro da compra não pode mais ser condicionado à inexistência de débitos, tornando as certidões apenas informativas.
O objetivo é desburocratizar. O problema é que, ao retirar esse filtro, o ônus da diligência foi transferido para o comprador, inaugurando o novo cenário de risco na compra de imóvel.
Duas Ameaças no Novo Cenário: Os Passivos que Você Pode Herdar
A partir de agora, o comprador desatento pode herdar duas categorias de problemas sérios, mesmo com a escritura registrada:
1. Dívidas que “Grudam” no Imóvel (Propter Rem)
São dívidas que seguem o imóvel e são transferidas para o novo proprietário (IPTU e Condomínio).
2. O Risco Pessoal do Vendedor (Fraude à Execução)
Este é o risco mais devastador. Se o vendedor estiver sendo executado judicialmente e vender o imóvel para escapar da cobrança, essa venda pode ser declarada fraude à execução.
Como Mitigar o Risco Compra Imóvel CNJ (A Solução: Due Diligence)
A decisão do CNJ exige uma profissionalização. Para enfrentar o Risco na Compra de Imóvel após a decisão do CNJ, com segurança, nosso escritório atua em três frentes: análise do imóvel (dívidas propter rem), análise pessoal do vendedor (fraude à execução) e governança contratual.
Conclusão: A agilidade da compra e venda é um ganho, mas a complicação do risco não pode ser ignorada. Não confie apenas na “palavra”.
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