O apartamento está vazio há duas semanas. A mudança foi feita, a faxina também, e o locatário marcou a entrega das chaves com a imobiliária. Na hora, ouve que não dá: primeiro precisa pintar as paredes, apresentar a quitação do condomínio e resolver um risco no piso da sala. Ele sai com o molho de chaves no bolso, o imóvel desocupado e o aluguel do mês seguinte já correndo. É para essa situação que existe a consignação de chaves.

A recusa é ilegítima, e quase sempre estratégica. Enquanto o contrato não se encerra, o locador segue cobrando aluguel, condomínio e IPTU de um imóvel que ninguém ocupa, e usa esse acúmulo como alavanca para forçar o inquilino a pagar reparos que talvez nem devesse. O problema é que a ilegitimidade da recusa, sozinha, não faz a cobrança parar.

O locador é obrigado a receber as chaves

A devolução do imóvel é um direito do locatário, e receber é um dever do locador. Quando ele se recusa sem motivo, entra em mora — a chamada mora do credor, dos artigos 334 e 335 do Código Civil. E os tribunais são firmes: não é lícito condicionar o recebimento das chaves à realização de reparos, à quitação de aluguéis atrasados ou à assinatura de um termo concordando com descontos.

A lógica é simples. Se há dívida, o locador cobra em ação de execução ou de cobrança. Se há dano no imóvel, pede indenização em ação própria. Nenhuma dessas pretensões desaparece porque ele recebeu as chaves. O que ele não pode é manter o contrato vivo à força para que a conta continue crescendo.

A consignação de chaves para o relógio, mas só a partir do depósito

Aqui está o ponto que decide quanto o locatário vai pagar, e que quase nenhum texto sobre o assunto explica com clareza. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é firme: o termo final da responsabilidade pelo aluguel e pelos encargos é a data do depósito das chaves em juízo.

Não é a data da mudança. Não é a data em que a imobiliária recusou. Não é a data da notificação. Ainda que a recusa seja reconhecida como injustificada na sentença, os valores continuam devidos até o depósito. Ou seja, o relógio não para sozinho: ele para quando o locatário age.

A consequência prática é direta. Cada semana de espera, de tentativa de acordo por telefone, de “vou ver se eles cedem”, custa aluguel. Por isso o pedido de tutela de urgência para depositar as chaves já na petição inicial não é detalhe processual: é o que interrompe a contagem no menor prazo possível.

Como provar a recusa antes de pedir a consignação de chaves

O ônus de provar a devolução é de quem devolve. E há uma tentação comum que costuma sair cara: deixar a chave na portaria do prédio ou no balcão da imobiliária e considerar o assunto encerrado. Existem decisões rejeitando exatamente isso — sem prova de que o locador recusou e de que as chaves ficaram efetivamente à disposição, o aluguel continua correndo.

A prova se constrói em três camadas. A primeira é a notificação escrita, enviada com aviso de recebimento ou pelo cartório de títulos e documentos, marcando dia e hora para a entrega. A segunda é o registro da recusa, e aqui a peça mais forte é a ata notarial: o tabelião comparece ao local e atesta, com fé pública, o que aconteceu. A terceira são as mensagens trocadas, os e-mails e as testemunhas presentes, que sustentam a narrativa.

Guardar também as contas de água, luz e gás com leitura final ajuda, porque tira do locador um dos argumentos usados para justificar a recusa.

O que a consignação de chaves não resolve

A ação encerra o contrato e para a cobrança futura. Ela não apaga o passado, e é honesto dizer isso antes de entrar com o processo. Aluguéis vencidos antes do depósito continuam devidos. Danos no imóvel podem ser cobrados depois, na via própria. A multa proporcional por devolução antecipada, prevista no artigo 4º da Lei do Inquilinato, continua exigível se o contrato ainda estava em prazo determinado. E a falta do aviso prévio de trinta dias, do artigo 6º, pode gerar cobrança equivalente a um mês.

Há ainda um efeito que costuma passar despercebido e atinge terceiro: as garantias da locação se estendem até a devolução efetiva do imóvel, conforme o artigo 39 da mesma lei. Enquanto as chaves não são depositadas, o fiador — na maioria das vezes um parente ou um amigo — segue respondendo pela dívida que cresce. Quem demora não prejudica só a si mesmo.

Quando quem devolve o imóvel é uma empresa

O cenário muda de escala quando o locatário é pessoa jurídica que encerrou um ponto comercial. O aluguel corre sobre o CNPJ, mas o contrato quase sempre tem o sócio como fiador, com aval pessoal e, muitas vezes, imóvel residencial dado em garantia. A dívida que se acumula por causa de uma recusa começa na empresa e termina no patrimônio pessoal de quem assinou.

Nesses contratos, a recusa costuma vir com outra roupagem: exigência de recompor o imóvel ao estado original, desmontando divisórias, forros, instalações elétricas e fachada que foram feitos com autorização anos antes. É discussão legítima sobre benfeitorias, mas ela não autoriza segurar as chaves. Vale o mesmo princípio: recebe-se o imóvel e cobra-se depois o que for devido.

Para a empresa que está encerrando as atividades, há um agravante que costuma ser mal compreendido. Dar baixa no CNPJ não encerra a locação. O contrato continua em vigor, o aluguel segue correndo contra uma pessoa jurídica que já não fatura nem tem caixa, e a cobrança se dirige ao fiador. Fechar a empresa sem resolver a devolução do imóvel não elimina a dívida: apenas transfere o problema inteiro para quem assinou a garantia.

Perguntas frequentes

Desocupei o imóvel e o locador não recebeu as chaves. Posso parar de pagar?

Não. Até que as chaves sejam entregues ou depositadas em juízo, os aluguéis e encargos continuam devidos, mesmo com o imóvel vazio e mesmo que a recusa seja injustificada. É exatamente por isso que a ação precisa ser rápida.

A imobiliária exige pintura nova para receber. Ela pode?

Pode exigir a reparação, mas não pode condicionar o recebimento das chaves a ela. São coisas separadas: a devolução encerra o contrato, e a discussão sobre o estado do imóvel corre em ação própria, com vistoria e prova.

Sou fiador de um contrato assim. A demora me atinge?

Sim. A garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel. Enquanto a situação não se resolve, o valor cobrado do fiador cresce junto com o do locatário, e a execução pode ser dirigida diretamente contra ele.

Preciso quitar tudo antes de entrar com a ação?

Não. A ação existe justamente para separar as duas discussões: a devolução do imóvel de um lado, os valores controvertidos de outro. Débitos pendentes não impedem o depósito das chaves.

Sérgio Henrique Júlio

OAB/SP 190.781 — Especialista em Direito Tributário e Empresarial

Julio Advogados Associados — Campinas/SP, desde 1987