Você decidiu organizar o patrimônio da família em uma holding patrimonial. O advogado já preparou o contrato social, o contador calculou o capital, e chegou a hora de transferir os imóveis para o nome da empresa. É nesse momento que muita gente é pega de surpresa: a prefeitura cobra ITBI sobre a transferência — mesmo sem venda, sem dinheiro trocando de mãos, só reorganização de bens que já eram seus. A discussão sobre ITBI holding patrimonial está no centro de um dos julgamentos mais importantes do Supremo Tribunal Federal para quem pensa em proteger patrimônio e planejar sucessão — e, ao contrário do que muita gente lê por aí, essa discussão ainda não terminou.
Se a sua holding vive de aluguel — o que é o caso da maioria das holdings patrimoniais familiares —, o risco de cobrança é ainda maior. E entender exatamente como funciona o ITBI holding patrimonial — o que já está decidido e o que ainda está em aberto — pode ser a diferença entre montar sua estrutura com segurança ou pagar um imposto que talvez não fosse devido.
O que a lei diz sobre o ITBI holding patrimonial
A Constituição Federal (art. 156, §2º, I) garante que o ITBI não incide quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar capital social — ou seja, quando o imóvel “vira” parte do capital da empresa em vez de ser vendido. A mesma imunidade vale para imóveis transferidos em fusões, incorporações, cisões ou extinções de empresas.
Só que a própria Constituição prevê uma exceção: se a empresa que recebe o imóvel tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil, a imunidade pode ser negada. E é exatamente aí que mora o problema para quem monta uma holding patrimonial — que, por definição, existe para administrar e alugar os imóveis da família.
O que já está decidido: o limite do Tema 796
Em 2020, o STF já havia enfrentado parte dessa discussão no julgamento do Tema 796 (RE 796.376/SC). A Corte definiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital não é ilimitada: ela cobre apenas o valor do imóvel que corresponde ao capital social efetivamente subscrito pelo sócio.
Na prática: se você integraliza um imóvel de R$ 3 milhões, mas subscreve apenas R$ 1 milhão em capital social, a diferença de R$ 2 milhões — registrada como reserva de capital ou ágio — pode ser tributada normalmente pelo ITBI. Esse ponto já está pacificado e vale independentemente de qualquer decisão futura: ao estruturar sua holding, o valor do capital subscrito precisa refletir o valor real do imóvel, sob pena de tributação sobre a diferença.
O Tema 1.348 e o ITBI holding patrimonial: a novela que ainda não acabou
O que falta decidir é outra pergunta: a exceção da “atividade preponderante” vale só para fusões e reorganizações societárias, ou também para a integralização de capital? Essa é a discussão do Tema 1.348 (RE 1.495.108), em julgamento no STF desde outubro de 2025 — e que já teve mais reviravoltas do que se esperava.
O julgamento começou favorável ao contribuinte: o relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicional na integralização de capital, sem qualquer análise da atividade da empresa. Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam. Nesse momento, o ministro Gilmar Mendes pediu vista e suspendeu o julgamento.
Quando o julgamento foi retomado, em março de 2026, o próprio Gilmar Mendes votou em sentido contrário ao relator — divergindo da tese favorável ao contribuinte. Ainda assim, um quarto voto se somou aos favoráveis, e o placar chegou a 4 votos a 1 a favor da imunidade incondicional. Antes que o julgamento fosse concluído, porém, o ministro Flávio Dino pediu destaque — mecanismo que retira o processo do julgamento virtual e o leva para uma nova rodada de debate no plenário físico. Pela regra que o próprio STF usa para o julgamento virtual, o destaque reinicia a votação, e foi assim que o caso foi tratado: o placar formado até ali deixou de valer para o resultado final.
Até o momento, não há data marcada para essa nova sessão. Ou seja: o processo que parecia perto de terminar voltou à estaca zero, e a tese que vai valer para todo o país continua indefinida.
O risco de esperar: o prazo de verificação da atividade preponderante
Enquanto o Tema 1.348 não é julgado, os municípios continuam cobrando ITBI holding patrimonial com base na regra da atividade preponderante. Mas essa verificação não é imediata: o art. 37 do CTN dá um prazo mínimo antes de a atividade poder ser confirmada — dois anos antes e dois anos depois da aquisição do imóvel, para empresa que já existia; ou três anos contados da aquisição, quando a empresa é nova, o que é o caso da maioria das holdings patrimoniais, criadas justamente para essa finalidade. Só depois desse prazo, com base na receita real da empresa, é que dá para saber se a atividade foi preponderantemente imobiliária — a lei não permite presumir isso só pelo objeto social ou pela falta de receita nos primeiros meses.
O problema é que muitos municípios não respeitam esse prazo: exigem o ITBI já no ato da integralização, antes mesmo de a atividade poder ser verificada. Os tribunais paulistas têm reconhecido, de forma consistente, que essa cobrança antecipada é indevida — a imunidade vale desde a integralização, como uma espécie de condição resolutiva, e só pode ser afastada depois, se o município comprovar a atividade preponderante dentro do prazo legal.
O que fazer agora, antes da decisão final
Esperar o STF decidir parece a opção mais segura, mas tem um problema prático: não há prazo. O julgamento já dura mais de um ano, acabou de voltar à estaca zero e não tem data para recomeçar — pode se resolver em meses ou se arrastar por mais alguns anos. Enquanto isso, os motivos que levam alguém a montar uma holding patrimonial — proteger o patrimônio de um risco concreto, organizar a sucessão antes de um problema de saúde, evitar disputa entre herdeiros — não esperam o calendário do STF. Adiar a holding para aguardar uma decisão sem data é trocar um risco tributário, que ainda pode ser discutido depois, por um risco patrimonial e sucessório que, se o imprevisto acontecer primeiro, não tem mais volta.
Se o plano incluir doar as cotas da holding para os herdeiros ainda em vida — uma das formas mais comuns de planejamento sucessório —, esperar tem um custo mais concreto ainda: o ITCMD. Hoje, o ITCMD em São Paulo é de 4% fixo, qualquer que seja o valor doado. Mas a reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023) tornou obrigatória a progressividade desse imposto em todos os estados, com alíquotas que podem chegar a 8%, e já existem dois projetos de lei tramitando na Assembleia Legislativa de São Paulo para adequar o estado a essa regra. Pela regra da anterioridade, uma lei aprovada em 2026 só valeria a partir de 2027 — mas, quando isso acontecer, doar as mesmas cotas pode custar o dobro do que custa hoje. Ou seja: para quem pretende doar em vida, esperar o Tema 1.348 não é só arriscar a proteção patrimonial — é arriscar pagar até o dobro de ITCMD sobre a mesma doação.
E esperar não é a única forma de se proteger de uma cobrança indevida. Dá para estruturar a integralização agora, respeitando desde já o limite do Tema 796 — capital social subscrito pelo valor real do imóvel, sem abrir margem de tributação sobre ágio — e, se o município exigir o ITBI antes do prazo do art. 37 do CTN, questionar essa cobrança por mandado de segurança, que pode ser impetrado até de forma preventiva, antes mesmo de a prefeitura cobrar. É o caminho que já funcionou em casos parecidos aqui na região — inclusive em Vinhedo, onde a Justiça reconheceu esse direito para uma holding na mesma situação. Ou seja: agir agora não fecha a porta de discutir o imposto mais tarde; só evita que a parte que realmente não pode esperar fique parada.
Documentar com cuidado a operação de integralização também ajuda a sustentar essa defesa, caso o município exija o imposto antes do fim do prazo de verificação. Cada holding tem uma estrutura diferente, e o momento certo de agir depende do caso específico.
Perguntas frequentes
Minha holding só vive de aluguel. Isso já significa que vou pagar ITBI na integralização?
Não necessariamente. O ITBI holding patrimonial ainda depende do resultado do Tema 1.348 no STF: enquanto não é julgado definitivamente, existe um placar favorável formado (4 votos a 1) reconhecendo a imunidade mesmo para empresas com atividade imobiliária. Mas, na prática, os municípios continuam cobrando enquanto não há uma tese vinculante — o que abre espaço para discussão judicial.
Se eu montar a holding agora, corro o risco de pagar duas vezes dependendo de como o STF decidir?
O risco maior não é pagar duas vezes, e sim a prefeitura tentar cobrar antes da hora. Essa cobrança antecipada, feita antes do fim do prazo de verificação do art. 37 do CTN, tem sido repetidamente considerada indevida pela Justiça — e pode ser barrada por mandado de segurança, inclusive de forma preventiva, sem esperar a cobrança acontecer.
Vale a pena esperar o STF decidir antes de montar minha holding?
Depende do seu objetivo. Se a holding faz parte de um planejamento sucessório urgente — por idade, saúde ou risco patrimonial —, esperar anos por uma decisão sem data prevista pode custar mais caro do que estruturar agora com os cuidados corretos e, se necessário, discutir uma eventual cobrança depois.
O limite do Tema 796 (valor do capital subscrito) ainda vale, seja qual for o resultado do Tema 1.348?
Sim. O Tema 796 já está pacificado desde 2020 e não depende do resultado do Tema 1.348. Independentemente de como a discussão da atividade preponderante terminar, o capital social subscrito deve corresponder ao valor real do imóvel — a diferença sempre pode ser tributada.
O que acontece com quem já pagou ITBI numa integralização e acha que não deveria?
É possível avaliar a recuperação do valor pago, especialmente diante do placar favorável já formado no STF, respeitando o prazo prescricional para pedidos de restituição. Cada caso exige análise da documentação da operação e do momento em que o imposto foi recolhido.
Sérgio Henrique Júlio
OAB/SP 190.781 — Advogado especializado em Direito Tributário
Julio Advogados Associados — Campinas/SP, desde 1987
