A escritura saiu rápido, o registro foi feito sem exigência nenhuma e o comprador recebeu as chaves achando que o assunto estava encerrado. Dois meses depois chega a cobrança: R$ 18 mil de IPTU atrasado, de anos anteriores à venda, em nome do antigo dono, mas cobrados de quem hoje é o proprietário. Ninguém avisou, e o cartório não barrou. É esse o cenário de quem acaba de comprar imóvel com dívida sem saber que ela existia.
O risco de comprar imóvel com dívida ficou maior depois de agosto de 2025, e a razão não é a que costuma circular por aí.
O que o CNJ decidiu, e o que não decidiu
Em 15 de agosto de 2025, o Plenário do Conselho Nacional de Justiça julgou o Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, relatado pelo conselheiro Marcello Terto, e fixou tese clara: cartórios, tribunais e corregedorias não podem exigir certidão negativa de débitos tributários como condição para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda de imóvel. Fazer isso é sanção política, forma indireta de cobrar tributo, o que a jurisprudência do Supremo já rejeitava.
A decisão não proibiu a certidão. Ela pode continuar sendo pedida e apresentada, com finalidade informativa — o que não pode é travar o negócio. E ficaram de fora da regra o ITBI e o laudêmio, cuja quitação segue sendo exigida no ato.
Para quem compra em São Paulo, aliás, a mudança foi menor do que se anunciou: as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista já adotavam orientação nesse sentido. O que o CNJ fez foi uniformizar o país e encerrar a discussão.
A certidão não impede comprar imóvel com dívida
Vale desfazer um mal-entendido antes de seguir. A certidão negativa nunca protegeu o comprador de verdade. Ela retrata a situação de uma pessoa em uma data, em um órgão específico, e nada garante sobre o que aparece no dia seguinte. Muito processo relevante não chega a produzir certidão positiva enquanto não há inscrição em dívida ativa ou penhora.
O que protege o comprador é outra coisa: a matrícula do imóvel. Desde a Lei 13.097/2015, vale o princípio da concentração — o que não estiver registrado ou averbado ali, em regra, não pode ser oposto a quem comprou. Esse é o documento que decide, e é nele que a diligência começa.
Comprar imóvel com dívida de IPTU: a conta segue o bem
Aqui está o jeito mais comum de comprar imóvel com dívida sem perceber. Algumas dívidas não seguem a pessoa: seguem o bem. O artigo 130 do Código Tributário Nacional determina que os tributos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU e as taxas, se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. As cotas de condomínio funcionam da mesma forma, por força do artigo 1.345 do Código Civil.
Repare na exceção do artigo 130, porque ela é a chave prática de tudo. A lei livra o comprador quando a prova de quitação consta do título. Antes, a certidão que o cartório exigia acabava produzindo essa prova por acidente. Agora que ninguém exige, é o comprador que precisa levantar as certidões de IPTU e a declaração de quitação do condomínio, e exigir que constem expressamente da escritura. Deixar isso de fora é assumir a dívida sem perceber.
Só que a certidão fotografa uma data, e o problema pode nascer depois dela. Se o município lançar mais tarde um IPTU de exercício anterior à venda, por revisão de lançamento ou porque simplesmente não lançou na época, a discussão sobre o alcance da prova de quitação volta inteira, e a jurisprudência não é uniforme sobre isso. No condomínio a situação é pior: o artigo 1.345 não traz ressalva alguma, e a declaração do síndico não vincula quem cobra.
A proteção que de fato funciona nesses casos não é documental, é contratual. Vale prever na escritura, de forma expressa, que o vendedor responde por qualquer débito relativo a período anterior à transmissão, ainda que constituído depois, e sustentar essa cláusula com garantia real: retenção de parte do preço por prazo determinado ou caução. Sem isso, resta a ação de regresso contra alguém que já recebeu o dinheiro e pode não ter mais patrimônio.
O risco do vendedor: quando a venda pode ser desfeita
O segundo risco é mais raro e mais grave: o vendedor estar sendo executado e vender para escapar da cobrança, o que caracteriza fraude à execução e pode levar à perda do imóvel já comprado.
A boa notícia é que a proteção de quem compra de boa-fé é forte. O artigo 54 da Lei 13.097/2015, hoje com o inciso acrescentado pela Lei 14.825/2024, estabelece que o negócio é eficaz quando as restrições não estavam registradas ou averbadas na matrícula. No mesmo sentido, a Súmula 375 do STJ exige, para reconhecer a fraude, o registro da penhora ou a prova de má-fé do comprador, entendimento reafirmado no julgamento do Tema 243.
A ressalva importante: matrícula limpa não é blindagem absoluta. O credor ainda pode tentar provar má-fé, e circunstâncias como preço muito abaixo do mercado, negócio entre parentes ou compra de vendedor notoriamente executado alimentam essa prova. Além disso, a Justiça do Trabalho nem sempre aplica o mesmo raciocínio, o que torna a checagem de processos trabalhistas do vendedor mais relevante do que se imagina.
Como não comprar imóvel com dívida sem saber
A diligência que substitui o filtro do cartório é razoavelmente simples e cabe em uma semana. Matrícula atualizada, emitida em data próxima à assinatura, lida inteira e não só no resumo. Certidões de distribuição cível, fiscal e trabalhista do vendedor, nas comarcas onde ele mora e onde tem atividade. Consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens. Certidão de débitos de IPTU e declaração do síndico ou da administradora sobre o condomínio. Estado civil e regime de bens, para saber quem precisa assinar.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, acrescente as certidões da empresa e dos sócios, porque uma execução fiscal contra a sociedade pode ser redirecionada e atingir o patrimônio pessoal de quem está vendendo.
E há uma providência que custa nada e resolve muito: fazer constar da escritura, de forma expressa, as certidões apresentadas e a prova de quitação dos tributos do imóvel. É essa frase que aciona a exceção do artigo 130 do Código Tributário Nacional se a cobrança aparecer depois.
Perguntas frequentes
O cartório ainda pode me pedir certidão negativa?
Pode pedir, e as partes podem apresentar, com finalidade informativa. O que o cartório não pode é condicionar o registro à inexistência de débitos. Se isso acontecer, a exigência contraria a decisão do CNJ e pode ser questionada.
Se o vendedor deve IPTU, eu vou ter que pagar?
Em regra sim, porque a dívida acompanha o imóvel. A exceção do artigo 130 do CTN é a prova de quitação constante do título, e por isso a certidão precisa ser levantada e mencionada na escritura mesmo que ninguém exija. Ela não cobre, porém, o débito lançado depois e referente a período anterior — para esse cenário, o que protege é a cláusula de responsabilidade do vendedor com garantia.
Comprei de alguém que estava sendo executado. Posso perder o imóvel?
Se nada constava da matrícula e você agiu de boa-fé, a lei e a jurisprudência do STJ o protegem. O risco cresce quando há indícios de má-fé, como preço muito abaixo do mercado ou relação próxima com o vendedor.
Vale a pena contratar advogado para uma compra de imóvel?
A conta é simples: o custo da análise prévia costuma ser uma fração do prejuízo de comprar imóvel com dívida de IPTU ou de condomínio acumulada. E há riscos, como o de fraude à execução, que não aparecem em nenhuma consulta feita pelo próprio comprador.
Sérgio Henrique Júlio
OAB/SP 190.781 — Especialista em Direito Tributário e Empresarial
Julio Advogados Associados — Campinas/SP, desde 1987
